纽约高等法院对涉嫌纽约市租金超额收费的案件进行了认证

2019
05/28
12:13

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N EW YORK(法律新闻) - 纽约上诉法院已经代表纽约市公寓大楼的租户提起的诉讼授予了类别证明,要求赔偿租金超额收费,并确认了下级法院的裁决。

法院认为,虽然城市的“租房稳定法”规定了当房东的违法行为是故意的并且纽约州法律禁止将处罚要求作为集体诉讼时判处的惩罚性赔偿,但这些案件现在可以作为集体诉讼进行,因为租户寻求根据11月24日提交的一份意见,只是为了追回实际的,补偿性的超额收费,并免除了惩罚性赔偿。

李普曼


法官Jonathan Lippman,Victoria A. Graffeo,Susan P. Read和Jenny Rivera以多数票投票,Lippman发表了这一观点。

法官罗伯特·史密斯(Robert S. Smith)在一项意见中表示异议,其中尤金·皮戈特法官同意这一观点。

该裁决将允许纽约市租户在全班范围内收取租金。

根据多数意见,为了保护司法资源,阶级认证优于单独裁定这些索赔。

“总之,将行动维持为集体诉讼并不违反”集体劳工法“或”租房稳定法“的文字或精神,”多数意见指出。 “因此,在每种情况下,应确认上诉庭的命令,费用和经核证的问题的答案是肯定的。”

Lorraine Borden,Yanella Gudz和Elisa Downing分别对400 East 55th Street Associates LP,Jemrock Realty Company LLC和First Lenox Terrance Associates提起诉讼。

在所有三起集体诉讼中,原告是纽约市独立公寓楼的现任或前租户,他们要求赔偿租金超额收费。

“他们声称他们的单位在违反RSL§26-516(a)的情况下被解除管制,因为他们的房东根据纽约市的J-51减税计划接受税收优惠,”多数意见指出。 “为了有资格获得J-51计划豁免,房东必须放弃他们在RSL的解除控制条款下的权利,同时他们可以从豁免中获益。”

原告的诉讼产生于该法院在Roberts诉Tishman Speyer Props案中的判决,其中法院裁定,收到J-51减税优惠的房东可能不会根据豪华解除管制解除对建筑物内任何公寓的管制。法律。

“在罗伯茨之前,纽约州住房和社区重建部门采取的立场是,参与J-51计划不是建筑物租金管制状况的唯一原因,特定公寓可以豪华解除管制,作为因此,许多房东解除了他们建筑物中的特定公寓,收取租户市场租金,同时接受J-51减税,“多数意见指出。 “在罗伯茨 ,我们没有解决假定的集体诉讼的合法性,但我们现在解决了这个问题。”

所有原告最初都在他们的投诉中寻求三倍赔偿,但随后放弃了这一要求。

“由于每个建筑物的原告人都要求赔偿租金超额收费,因此产生的问题是这些索赔能否恰当地作为集体诉讼提起,”多数意见指出。

在他的反对意见中,史密斯说最简单和最好的理由认为即使是无法解决的补救措施也是一种惩罚,即法规所说的那样。

“很难说更为明确的是,RSL的作者认为'过度充电加上利息的数量 - 没有三倍 - 是一种'惩罚',”不同意见指出。 “我们的案例清楚地表明,在决定特定补救措施是否是一种惩罚时,有关立法的作者所选择的标签通常是决定性的。”

史密斯表示,虽然单一损害赔偿通常是补偿性的,但这种RSL规定提供的补救办法是不寻常的,因为它给那些在经济现实中没有受到他们所抱怨的房东不端行为损害的人们提供了金钱救济。

“事实上,这些原告和其他类似地位于这种不端行为的真正意义上的受益者,”不同意见指出。 “在这里,房东非法收取租金稳定公寓的自由市场租金,结果是公寓将出租给能够并愿意支付市场租金的人。”

如果房东遵守了法律,那么公寓本来会更便宜,而且更多租户会乐意租用它 - 假设它已经空置了。

反对意见指出,“目前任何一家原告人都不可能以合法租金获得相同的公寓,所有这些原告都签订了公寓租赁租赁合同。” “但是法规要求向他们退还多收费用,有效地为他们提供了他们无法获得的东西;他们得到的不是补偿,而是一笔巨额的意外收获。”

史密斯认为这种选择是有道理的,但前提是法令不是作为补偿受伤的租户,而是作为惩罚地主。

“通过剥夺他们非法收到的钱,房东因其非法行为受到惩罚......他们和其他房东被阻止未来违法,”反对意见指出。 “在立法计划中,这种处罚的结果是,房东将被诱导遵守法律规定的租金限制,而且与现有原告不同的人 - 无法支付市场租金将能够找到经济适用房。”

原告由纽约Bernstein Liebhard律师事务所的Christian Siebott和纽约的Emery Celli Brinckerhoff&Abady律师事务所的Matthew D. Brinckerhoff代理。

被告由纽约Rosenberg&Estis PC的Jeffrey Turkel,纽约Belkin Burden Wenig&Goldman LLP的Magda L. Cruz和纽约Pryor Cashman的Todd E. Soloway代表。

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